住宅ローンを滞納してしまって、督促状が届いたら、どうしたらいい

最近であれば、コロナ禍やリストラ、テレワークの為に残業代カットなど収入が減ってしまい住宅ローンを滞納している方が急増しております。絶対にやってはいけないのは、放置したり、無視して何もしない事は、やめましょう。おそらく督促状が届いているのであれば、最低でも３ヶ月ぐらい滞納されているのではないでしょうか。住宅ローンが残っていても売却はできます。あきらめずに対応すれば、有利な条件で売却して後々の生活の立て直しで差が出て来ますので、前向きな姿勢で取り組みましょう。

住宅ローンを滞納するとどうなるのか

住宅ローンを滞納すると、金融機関から2種類の書類が届きます。
初めに「督促状」、次に「期限の利益の喪失予告通知」が届きます。

督促状は金融機関等の任意判断によって送付されますが、住宅ローンを滞納すると1～2ヶ月後に届きます。内容としては、「返済をお忘れの様ですから、至急お払い下さい」といった内容で返済を催促するものである。

督促状に法的な拘束力はないが、住宅ローン滞納者は督促状が届いたら速やかに返済することが望ましい。具体的には、許容される範囲は2ヶ月までで、3ヶ月目には一括で返済しなければ次の段階に進んでしまう。

住宅ローンの滞納が、3ヶ月目に入ってしまうと、個人信用情報に滞納の履歴が残ってしまいます。この履歴から、5～7年間は新規の住宅ローンやカードローンが組めなくなってしまう可能性があります。

クレジットカード会社にもよりますが、更新の手続きが出来ない事もございます。最近は、ネット通販や電子決済等でクレジットカードの利用が増えている為、個人信用情報に履歴が残る事は以前よりも困った事になります。ですから、住宅ローンを滞納したら、3ヶ月目には一旦返済して個人信用情報に履歴が残らない様にして返済を続けていくことが最重要な対処法となる。

個人信用情報に履歴が載ってしまって、更に支払いが出来ずにいると次に届く書類が「期限の利益の喪失予告通知」である。「期限の利益の喪失予告通知」が届くのは、だいたい滞納してから4～6ヶ月ぐらいの時期になります。「期限の利益の喪失」とは、簡単にいうと「一括で払うのでなく、借入期間に分割して月々支払して下さい」という借主の特典のことである。

例えば、35年ローンを組んだ場合、「35年間かけて返済して下さい」というのが期限の利益だ。「期限の利益の喪失」というのは、「35年かけて」という借主の利益を失うことなるので、「一括で返済して下さい」ということなる。故に、「期限の利益を喪失」してしまうと、残っている住宅ローンの全額を一括返済しなければならない。

「期限の利益の喪失予告通知」が届いたら、一括返済する為に競売（強制的に売却）か任意売却（自分の意思で売却）で売却しなければならないので、督促状が届いた段階で対処することが賢明です。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

滞納してから3ヶ月目には個人信用情報に履歴が載ってしまい、4～6ヶ月目に「期限の利益の喪失予告通知」が届きます。次の段階は、債権者(お金を貸している人)が銀行から保証会社に移管される。保証会社とは住宅ローンを借りる時に保証料を支払った会社のことです。
保証会社は銀行に対して住宅ローンの返済を保証しているため、一旦、保証会社から銀行へ保証している金額が支払われる。このタイミングで、債権者の地位は保証会社に移り、その後の返済は保証会社に対して行うことになる。更に保証会社から債権回収会社に移行する場合もございます。
任意売却で有利な条件で売却するには、、債権者である保証会社・債権回収会社等の抵当権の抹消同意が必要となる。早急に債権者の同意を得ることが大事です。
債権者が保証会社・債権回収会社等に変わった後、放置して何もしなければ1ヶ月後ぐらいで保証会社が裁判所に対して競売の申立を行います。競売（強制的に売却）や任意売却（自身の意思で売却）でも売却後に残った残債は返済しなければならないが、任意売却なら売却後の残債を減額などの交渉ができるため、任意売却の方が有利です。競売の申立をされない様にするには、競売の申立がなされる前に保証会社と交渉して任意売却をする了解を得ることが大事です。

任意売却とは、競売の様に強制的に売却されてしまうのでなく、任意に不動産を自身の意思で売却して住宅ローンを一括返済する方法だ。任意売却をするにあたっては、保証会社・債権回収会社等の同意が必要であることから、了解が得られなければできない。任意売却を利用するには、早急に保証会社・債権回収会社等の了解を得ることが大切です。

ただし、保証会社・債権回収会社等が競売の申立を行っても、途中で取り下げる事もできる。「競売の申立」したら「競売」しなくてはならない訳でなく、後から任意売却に変更することも可能です。

債権者の目的は競売ではなく、ローン残債をより多く回収することであり、任意売却によって債権者が納得できる価格で売却できるのであれば、競売を取り下げる可能性は高い。申立人の単独の意思のみで競売を取り下げられる期限は、入札の開札期日の前日までとなっている。

競売は申立が行われると、2ヶ月後ぐらいで配当要求終期の公告というものが行われる。配当要求終期の公告とは、他の債権者に対して「この物件を競売にかけます」と知らせる為の裁判所の手続きだ。さらに2ヶ月ぐらいで最低売却価格が決まり、物件所有者に入札の通知が届く。

更に、3ヶ月ほどすると入札が行われ、その2週間後に開札が行われる。競売を取り下げられる期限は、入札の開札期日の前日までであるため、競売を申し立てられても6～7ヶ月ぐらいで任意売却に切り替えができる時間があります。開札が行われてしまうと、その1ヶ月後には裁判所から売却許可が下り、さらに1ヶ月後に強制退去になります。競売の期間は申立から引渡まで9ヶ月くらいの時間がかかることになる。

滞納してしまったが、返済を続けれる売却は、リスケジュール

住宅ローン滞納から競売までの流れが理解できたところで、滞納してしまったが、なんとか返済を続けていけそうな場合は、金融機関等に相談しましょう。金融機関等への相談は、支払猶予や返済額の減額、借入期間の延長などのいわゆるリスケジュールです。リスケジュールは、「条件変更」や「リスケ」と言われる事もあります。リスケジュールは、返済スケジュールを延ばすことで毎月の返済額を減らす対処法である。場合によっては、1年程度の間、元本を返済猶予してもらえる場合もある。出来れば、滞納する前の、住宅ローンの返済があやしくなってきた段階で早めに銀行にリスケジュールの相談をしましょう。

リスケジュールは、住宅ローンの滞納が発生したらすぐに行う事が重要です。「期限の利益が喪失」する前に行えば、一括返済を求められる事がありません。一括返済を回避する期限としては滞納してから2ヶ月以内となるため、実際に滞納してしまう前の返済がしんどくなった段階で銀行にリスケジュールの相談をしましょう。

有利な条件で売却する任意売却

債権者が保証会社・債権回収会等に移行してしまった場合は、競売よりも条件の良い任意売却の方が賢明です。任意売却のメリットは、任意売却後に残ってしまった残債の返済方法に関して保証会社・債権回収会等と交渉できたり、売却にかかる諸経費を売却価格から経費としてみてもらえたり、金融機関等によりますが引越費用や当面の生活費をみてくれる場合もあります。

競売であっても任意売却であっても、売却後に残ってしまった残債については返済しなければならない。競売では返済しきれなかった残額をそのまま返済する必要があるが、任意売却では返済しきれなかった残額を交渉で減額できる可能性があります。また、返済方法についても任意売却なら話し合いによって決めることが可能です。

競売や任意売却の後に残債が残ってしまうような場合では、交渉の余地がある任意売却の方が有利といえる。

住み続けたいならリースバック

住宅ローンの返済が苦しくなったら、まずは金融機関等にリスケジュールの相談をし、滞納が継続してしまいそうな場合はリースバックも視野に入れて考えましょう。

一括返済後にそのまま現在の家に住み続けたい時は、リースバックというもの選択肢の一つです。リースバックとは、リースバックサービスを行っている不動産会社等に一旦家を売却し、その後、その不動産会社等に家賃を払って家を借りる売却方法です。リースバックしたい場合は、任意売却で買主がリースバックサービスを行っている不動産会社等になる為、金融機関等に同意を得ることが必須となります。

債権者の同意を得るには、売却額（返済額）で決まります。買主がリースバックサービスを行っている不動産会社等になる売却は、通常の任意売却よりも売却価格が安くなる可能性があるため、なるべく高く購入してくれるリースバック会社等を選ぶ事が重要です。

住宅ローンを滞納しなくてはならない状態になったら、リスケジュール、任意売却、リースバックの中からご自身の状況に合わせた方法を選択し、早め早めに行動する事をお勧めします。

弊社では、お客様の状況に合わせたご提案をさせて頂いております。一人で悩まず、気を楽にしてご相談下さい。

お話をじっくり聴かせて頂きます。ご連絡、お待ちしております。