ペアローンの家を離婚の為に売却するのに西宮市で相談できる会社は？

 

最近のデータでは、３組に１組は、離婚すると言われております。離婚の際に問題なのがペアローンで購入した自宅をどうするのかという事です。売却しても残債が残らないアンダーローンであれば、特に問題なく通常の売買をすればよいのですが、残債が残ってしまうオーバーローンの場合は、厄介な事になります。

地価が高騰している地域以外では、購入した金額よりも値段が下がっている場合が多く、売却した代金だけではローンを完済できない、ケースがあります。
夫婦の預貯金や親に借りるなどして、不足分を補うことができれば問題ありませんが、そうでない場合は「任意売却」という方法で売却をすることになります。

 

通常の場合、売却の際に売主様は抵当権をすべて抹消する必要があります。その為には、ローンを完済して金融機関等に抵当権を抹消してもらう手続きをしてもらわなければばなりません。

 

任意売却では、ローンを全額返済をしないでも抵当権を抹消してもらう為の交渉をローン契約を結んだ金融機関等に働きかけて、抵当権の抹消同意を得る必要があります。

 

住宅ローンが完済できなければ、家を売却する事もできません。

ローンを完済しないで売却したとすれば、購入者は、売主の抵当権が付いたままの不動産を購入する事になります。
あえて、抵当権が付いたまま購入する特殊なケースも考えられますが、一般的には、この様な購入の方法はとりません。
購入者も住宅ローンを組んで購入する場合は、金融機関等も抵当権の抹消が条件で住宅ローンを実行しますので実際には、ほとんどないと思います。

仮に売主がローン滞納により、買主の所有権が無くなる可能性があるからです。

住宅ローンを完済しなくても、これを抵当権を抹消できる方法が二つあります。
「競売」または、「任意売却」で売却する方法です。
競売であれば、落札されると、裁判所から強制的に抵当権抹消の手続きがなされることになります。

そして、もう一つの方法として「任意売却」があります。

 

任意売却とは、
任意売却とは、競売の様に裁判所が自宅を強制的に売却されるのではなく、通常とほぼ変わらない方法で自身の意思で売却する方法で、競売と違い売却にかかる登記費用や引越費用等を諸経費としてみてもらえるので有利な条件で売却する事ができる方法です。但し、金融機関等に抵当権の抹消同意を取り付ける事が出来た場合になります。任意売却によって、抵当権が消えたからと言って、残った債務が無くなるわけではありません。売却代金で返済した残りの債務については、無担保の債務となり全額を完済するまでは支払いが続くことになります。

金融機関は、債権回収できなくなるわけではありません。残りのローンは「保証会社」から「代位弁済」と言って債務を肩代わりしてもらえる仕組みになっています。
最近の住宅ローン契約には、金融機関は回収できない事がないように、保証会社の保証を付けることが一般的です。
保証会社が債務者に代わってローンの完済をすることを「代位弁済」といいます。
「代位弁済」をした後は、金融機関に代わって保証会社が債権者となり、抵当権も保証会社に移ることになります。
そして、任意売却後は債権回収専門の会社に債権管理を移転することになります。
 

どちらかが反対すれば、任意売却できず競売になる事も

ご夫婦のうち、どちらか一方が反対すれば任意売却で売却する事が出来ず競売になってしまうケースもございます。しっかりとした話し合いが大変重要になってきます。

また、任意売却をしてでも自宅を売却するのか、そのまま住宅ローンをどちらかが払い続けるのかは夫婦の話し合いで決めることになります。
任意売却を選択する場合、金融機関等との交渉にもよりますが売却価格をどれくらいで設定するか、残ったローンをどうやって返済するのかを協議で決めておくことは重要です。

そして、ペアローンの場合は、初めから債務に配偶者の連帯保証（もしくは連帯債務）が付いていますが、これは任意売却で売却後もそのまま引き継ぐことになります。

離婚後は、相手方がどんな生活を営むのか、連絡も取れなくなる可能性もございます。
もし相手方が転職したりして収入が下がったら、返済が滞る状態になれば、相手方の支払いについても連帯保証・連帯債務の関係から、こちらに催促が及ぶことになります。
したがって、夫婦の片方について親族からお金を借入して自分名義のローンを返済できるのであれば、相手方のローンについている保証を外してもらうことを条件に完済してしまう交渉をすることを検討することになります。

 

残債が多ければ、自己破産も視野に入れて考えましょう

完済する前提であれば、月々の返済可能金額を金融機関等と交渉しますが、残った住宅ローンが多い場合、例えば、数百万円とか1,000万円を超えるような債務が残る場合は、返済不能だと判断して初めから自己破産を前提するという方も多くいます。

自己破産の手続きをする場合は、ご夫婦の両方がする必要があります。
仮にご夫婦の一方だけが自己破産すれば、もう一方がローンの残債の全部を負担することになるからです。

自己破産をすればすべての残債務は免除されることになります。
自己破産は、裁判所に申し立てる必要があるため、書類を揃える期間や裁判所での審議にも時間はかかります。
概ね、2、3カ月で債務が免除されることになります。

 

まとめ
 ペアローンで完済できない場合は、競売になる前に任意売却で売却する事を検討しましょう。

任意売却できる期間の制限がありますので、早め早めの取り組みが成功の鍵です。

競売になれば、近隣や職場等に知られてしまう可能性がありますし、強制執行により立ち退きになれば急な転居でお子様のいらっしゃる方であれば、転校しなければ、ならない事もあるかもしれません。また、転校先の学校でなじめずイジメに合う可能性もあります。賢く、価値的に考えて計画的に進めて行きましょう。

弊社では、任意売却のご相談も無料で行っております。

分からないからと放置しないで、お気軽にご相談下さい。

ご連絡、お待ちしております。